As mais-valias no IRS ainda despertam algumas dúvidas, mas a venda de imóveis pode estar sujeita a impostos, como o imposto sobre as mais-valias. Vem saber mais sobre o ganho financeiro obtido pela venda de um bem, imóvel ou investimento.
Se obteres lucro com a venda de um imóvel pagas IRS. Por isso, para obter as mais-valias tens de saber mais sobre este imposto e como se calcula.
O que é o imposto sobre as mais-valias no IRS
Este imposto vai incidir sobre o ganho que um indivíduo obtém com a venda de um bem ou investimento, como a venda de um imóvel. O imposto é aplicado sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel.
É excluído da tributação se:
Informação retirada dos artigos 9º e 10º do CIRS
(…) 5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
Exemplo
Significa que a 11/03/2021 podes ter:
- Reinvestido 24 meses antes – 24 meses;
- Podes vir a reinvestir nos 36 meses posteriores;
- 11/03/2021+36meses
Quando não existe benefício
Informação retirada dos artigos 9º e 10º do CIRS
6 – Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
b) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
c)…
d) Os imóveis que tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado.
Calcular o imposto sobre as mais-valias no IRS
O cálculo é baseado em vários fatores, incluindo o valor de compra, o valor de venda, as despesas associadas à venda e as melhorias feitas ao imóvel.
1. Primeiro passo
O primeiro passo é determinar o valor de compra do imóvel. Este valor inclui o preço de compra do imóvel, bem como as despesas associadas à compra, tais como impostos e taxas de registo.
2. Segundo passo
Calcular o valor de venda do imóvel. Este valor inclui o preço de venda do imóvel, bem como as despesas associadas à venda, tais como comissões de agência, despesas legais e outras despesas relacionadas.
3. Utilizar a fórmula de cálculo
Com o valor de compra e o valor de venda do imóvel, é possível calcular a mais-valia.
A fórmula para calcular a mais-valia é:
Mais-valia = valor de venda – valor de compra – despesas associadas à venda
4. Atenção às despesas
Algumas despesas podem ser deduzidas, outras não:
- Despesas associadas à venda podem ser deduzidas;
- Despesas pessoais, não podem ser incluídas no cálculo das mais-valias;
- Despesas com melhorias realizadas no imóvel podem ser deduzidas (obras de construção ou remodelação).
5. Taxa de depreciação
As despesas com melhorias podem ser deduzidas através de uma taxa de depreciação.
A taxa de depreciação é calculada com base no período de tempo em que as melhorias são consideradas úteis. Por exemplo, se as melhorias são consideradas úteis por 10 anos, a taxa de depreciação seria de 10%.
Calcular a taxa de depreciação
Dividir o período de tempo em que as melhorias são consideradas úteis pelo número total de anos em que o imóvel esteve em posse do proprietário.
A taxa de depreciação é então aplicada ao montante total das despesas com melhorias para determinar a dedução a ser feita no cálculo das mais-valias.
Existem várias isenções e reduções fiscais que podem ser aplicadas à venda de imóveis.
Se tens dúvidas consulta um contabilista para não perderes no IRS. É importante incluir todas as vendas, independentemente do valor ou da duração da posse.
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